近日，东莞松山湖部分区域的房价有所松动，甚至下降，引发了大家的热议。

有朋友说松山湖房价虚高，根本不值这个价，房价会大幅下跌，成为下一个燕郊。

松山湖真的会成为下一个燕郊吗？

松山湖

田哥带你分析一下。

要弄清楚这个问题，我们首先来认识一下燕郊和松山湖。

燕郊是河北省三河市的一个镇，也是一个高新技术产业开发区。靠近北京通州区，距离北京市中心50多公里，是廊坊离北京最近的地区之一。

松山湖是东莞市的一个高新技术开发区，位于东莞市大朗镇，距离深圳市中心50多公里，距离东莞市中心20多公里。

尽管都是开发区，但两个地方在以下几个方面存在很大的不同：

1.松山湖并不是临深片区，不是承接深圳高房价溢出客户的区域，这与燕郊有很大不同。

由于燕郊的独特地理位置，此处成为很多北京人置业的地方。很多暂时没有能力在北京买房的人跑到这里来买房。

可以说燕郊房产的最大买点是离北京近，它承接了部分因北京房价高或限购无法在北京购房的客户，属于北京高房价的溢出承接地。

松山湖虽然离深圳不远，但并不是临深片区，实际上离东莞市中心更近。塘厦、凤岗等镇才是离深圳最近的临深区域，从松山湖到深圳市中心会路过塘厦，塘厦跟深圳观澜相邻，到福田中心区也只有30多公里。

松山湖并不是因为离深圳近而承接深圳高房价溢出客户的区域，塘厦、凤岗等地才是。

目前，松山湖住房的均价在4.7万/平方米，塘厦和凤岗的房价都是2.6万/平方米，松山湖的房价比塘厦、凤岗等地高很多，甚至有赶上深圳龙华的趋势。

因此，松山湖的房价高并不是因为离深圳近而带来的。

2.松山湖自身产业的快速发展，吸引了华为等大企业的入驻。

松山湖并不临深，为什么比临深片区房价还高呢？

松山湖作为高新技术产业开发区，依山傍水，环境优雅，成功吸引了许多著名企业前来投资，近十年来自身产业得到快速发展。

目前已经有华为、长盈精密、易事特、漫步者、新能源、汉森、生益科技、宇龙酷派、东阳光药业、享通光电、科旺等众多大公司入驻。

其中最典型的代表是华为，华为在松山湖建的研发和生产基地，规模已经超过了深圳坂田基地，是华为在全球最大的园区。松山湖华为基地也成为了和深圳坂田并列的华为全球总部基地。

这些大公司的入驻极大地带动了松山湖的产业发展。松山湖开发区2019年的GDP已经高达867亿，而起步比松山湖还早的燕郊开发区GDP只有370亿，不到松山湖开发区的一半。

3.松山湖的居住人群以在松山湖工作的人群为主，收入较高，购买力很强，燕郊正好相反。

燕郊最大的优势就是离北京近，可以给一部分北京人提供价格更低的住房和更便宜的生活成本。燕郊自身在产业发展方面并未形成很大的气候。

因此，在燕郊购房者中有相当大一部分人是在北京上班的人，他们白天从燕郊到北京上班，晚上从北京回到燕郊睡觉，这也是燕郊有睡城之说的由来。

这部分人在北京人中属于暂时购买力相对不强的人群，当他们有能力在北京购房时可能会选择离开燕郊回到北京居住，燕郊的房子只是临时的过渡性住房。这也是燕郊房价很难赶上北京近郊的原因。从第三方房产交易平台上看，燕郊的二手房均价不到2万元/平方米，不到松山湖房价的一半。

松山湖则不同，由于并不是临深片区，很少有在深圳工作的人来松山湖居住。

松山湖坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，自然环境优美，规划超前，配套设施齐全，住宅小区建设得并不比深圳的小区差，甚至很多小区的居住舒适程度远超深圳市区的小区。

这就吸引了很多在松山湖上班的大企业员工就近在松山湖买房，长期居住在此。诸如光大锦绣山河等楼盘就住了大量华为的员工。

这些人放在深圳都属于高收入阶层，购买力很强，正是这些人的超强购买力支撑起了松山湖高企的房价。

只要这些大企业还在松山湖，生活在松山湖的人群购买力就不会下降，松山湖的房价就很难大幅下跌。松山湖也绝不会成为下一个燕郊。