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每次陈启宗致恒隆集团股东函，都会被疯传。在3月23日，恒隆集团发布的全年年报中，陈启宗照样亲自撰写此份致股东函。陈启宗表示，受1997年的亚洲金融危机及2008年的环球经济衰退的严重影响，地产业今次所面对之严峻境况可谓前所未见，地产市道有可能继续下行。此外，陈启宗对于零售市场也同样不看好，“现时乃我们进入内地市场以来目睹的最艰困的零售环境，抱有太高期望并不明智”。

对于严峻的市场环境，陈启宗认为，我们必须非常努力，方有机会保持租赁溢利增长。

陈启宗认为，零售市场有可能正悄悄地进行一场革命。首先，全方位零售将会存在一段长时间。迄今进行零售的方式主要有两个途径：通过实体店和通过互联网，亦即电子商务。就后者而言，如何完成销售只属于操作枝节，随时间可以转变；重要的是交易模式。约五十年前，我们曾有透过邮购或电话订购进行的目录营销，如今则是网上销售。移动设备令后者更加可行，并且实际上更加方便。

因此，互联网对实体店的影响会较大，但正如昔日的邮购和电话订购没有取缔实体店，网上销售亦然。然而，这只是从一方面而言。另一方面，科技例如电子商务在抢去实体店生意的同时，亦可改变购物商场顾客的行为，令实体店增加销售，这对我们的业务可带来甚为利好的影响。未来数年，在大数据与移动设备结合下，将令零售体验大大提升。

“租金收入占整体收入87%”

2015年，恒隆集团整体收入减少46%至95.28亿港元，整体营业溢利相应下降48%至69.55亿港元，股东应占基本纯利减少53%至27亿港元，计入较去年为少的投资物业重估收益后，股东应占纯利同比减少53%至32.11亿港元。

不过，相比整体收入下降，物业租赁的租金收入有微涨，上升7%至83.3亿港元，也就是意味着，租金收入占整体收入的87%，已经接近九成，这在目前内地乃至香港的房企中都极其少见，恒隆集团是名符其实的“包租公”。

其中，内地的物业租赁租金收入占据了整体租金收入的超过一半，达到46.25亿港元，较去年增长6%。报告称，物业租赁的租金收入增长，除受惠于上海物业组合的增长外，自2014年第三季起相继开业的物业亦带动增长。新的物业包括两座购物商场，分别为于2014年9月开业的天津的恒隆广场，及于2015年12月开始试业的大连的恒隆广场。无锡的恒隆广场办公楼及沈阳的市府恒隆广场办公楼，亦分别于2014年10月及2015年1月开业。这些新物业的租金收入贡献，抵销了沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场这两座购物商场的租金收入下跌的影响。

由于新的物业于首个租赁期的营业利润一般较低，内地物业组合的整体营业溢利因而减少3%至35.5亿港元，整体物业租赁的边际利润率下降六个基点至65%。

“内地8座购物商场租金收入32亿”

在恒隆内地租赁物业中，8座购物商场于2015年共获得32.87亿港元的租金收入，较去年增长6%。该八座购物商场分布于六个城市，其中上海及渖阳各两座，济南、无锡、天津及大连各一座。在天津和大连的购物商场为新近落成，天津的恒隆广场于2014年9月开业，大连的恒隆广场则于2015年12月开始试业。

最早开业的上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租金收入较去年增长6%至28.81亿港元。上海的恒隆广场的租金收入较去年增加9%至8.85亿港元，港汇恒隆广场的租金收入则增加3%至11.96亿港元。

恒隆集团在上海以外共营运六座购物商场。六座购物商场的租金收入合共为12.06亿港元，较去年上升6%。

受惠于租出率上升，渖阳的皇城恒隆广场于二零一五年的租金收入增长2%。受惠于有效的市场推广活动，皇城恒隆广场的零售额增长2%。于2015年，济南的恒隆广场引入更多新式购物、娱乐及时尚生活商，租出率因此较去年底上升三个基点至88%，然而商场的零售额则减少2%。济南的恒隆广场于2015年的租金收入持平。

上海恒隆广场

上海恒隆广场依然是奢华品牌旗舰店的集中地，除普拉达（PRADA）旗舰店进行扩张外，全新的芬迪（Fendi）旗舰店，以及迪奥（Dior）旗下的品牌时装店亦将在二零一六年完成扩充和装修。此外，多个同样国际知名的新品牌，亦预计于明年进驻恒隆广场。

商场早前引进了一系列新兴的国际品牌，包括宝曼（Balmain）、高雅德（Goyard）、Y-3、Maje及纬尚时（Versus），还有多个首次于上海开设零售店的品牌，例如逦媛纳（Leonard）、马丁·马吉拉时装屋（Maison Margiela）、Diptyque、Agent Provocateur及原液之谜（Biologique Recherche）。

上海港汇恒隆广场

港汇恒隆广场为了配合市场需要，商场引入多个新兴的国际高端品牌，有效刺激客流增长。此外，二楼新增的「彩妆区」亦吸引了一众年轻时尚的顾客，商场亦因此而陆续引入新兴的时尚女装品牌。

港汇恒隆广场的资产优化计划将于二零一六年年底开展。商场计划引入多个特色餐饮品牌，致力提升项目以满足市场需求。同时，我们支持租户进行提升工程，当中已落实装修或在计划中的品牌包括马克·雅可布（MarcJacobs）、蔻依（Chloé）、登喜路（Dunhill）、雨果博斯（Hugo Boss）、蔻驰（Coach）、迈克高仕（MichaelKors）及特斯拉汽车（Tesla）。

沈阳市府恒隆广场

市府恒隆广场的购物商场受零售消费疲弱及租金下调影响，零售销售额减少百分之三。

市府恒隆广场于三楼设立「儿童专区」，引入一系列童装服饰、玩具及教育品牌，以满足家长需求。此外，国际品牌汤丽?琦（ToryBurch）也于二零一五年八月，在商场开设了其首间地区专门店。

沈阳皇城恒隆广场

经历两个租赁周期，皇城恒隆广场的租出率稳步上升，零售额亦较去年同期增加百分之二，带动租金收入平稳增长。

2015年半年租户组合转变，多个国际品牌如潘多拉珠宝（Pandora）、富莉富蕾（FolliFollie）、埃德·哈迪（Ed Hardy）、VANS、New Balance 及Carhartt均选择进驻皇城恒隆广场，令于商场落户的品牌更加丰富。

济南恒隆广场

虽然经济前景不明朗对消费造成负面影响，但却促使零售商选择在有信誉的商场内开设其店铺以巩固市场地位，济南的恒隆广场便因此而受惠。来年更会引进一系列新品牌，Apple Store将在3月26日开设其在济南的第一间零售店。

除了传统的零售店，济南的恒隆广场亦引入多元化的休闲及时尚生活店铺及设施，包括健身中心、美容中心、书店及咖啡厅、艺术学校及儿童游乐场。其他于本年度落户商场的著名国际品牌还包括Avirex、BOY LONDON及首度于山东开设专门店的Nannini。

济南的恒隆广场于2015年年底的租出率上升至88%，租金收入稳定。

无锡恒隆广场

由于经济低迷及市场上的各种挑战，无锡的恒隆广场的零售额录得下降，而租出率亦因租户组合进行调整而降至百分之七十二。

商场重视租户优化，随着玩具反斗城和萌宝星球的开业，三楼已转型为儿童区，会继续留意其他租户组合的需要。无锡恒隆广场已引入著名朱古力品牌歌帝梵（Godiva）及另外两个首次进驻无锡的时尚品牌睛姿（JINS）及APM Monaco。加上多间全新饮食店铺于连接商场及地铁站的隧道开业。

天津恒隆广场

天津的恒隆广场完成首个营运周期，在逆市下表现良好，租出率高达86%。

商场引入多个著名品牌，包括潘多拉珠宝（Pandora）、悦诗风吟（Innisfree）、伊蒂之屋（Etude House）、托尼魅力（Tony Moly）、斯沃琪（Swatch）、希尔瑞（Theory）、COS、H&M、Aape、CK Jeans、雨果博斯（Hugo Boss）、迈克高仕（Michael Kors）、Y-3、Armani Collezioni、Gant、Carhartt、盖璞（GAP）及Abercrombie & Fitch旗舰店。除以上的品牌外，一个国际知名的科技产品品牌更将于2016年上半年进驻恒隆广场。

大连恒隆广场

大连恒隆广场在2015年12月18日试业，商场零售面积超22万平方米，是恒隆目前在内地最大的购物广场。商场除了引入近四十个首次进驻辽宁省的品牌外，其他国际品牌还包括安普里奥·阿玛尼、蔻驰、欧米茄、万宝龙、莫斯奇诺、纪梵希、古驰钟表及珠宝、Armani Jeans、Y-3、alice McCALL、施华洛世奇、UGG等。此外，包括COS、安德玛（UnderArmour）、Coterie、Nannini，亦将于大连的恒隆广场开设旗舰店，其中Apple Store已在2016年3月开业。

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